토지 매입부터 건물 준공까지 회계처리 - 안분·건설중인자산·부가세·감가상각

토지를 매입해 건물을 지을 때는 먼저 완성 부동산을 판매할 것인지, 회사가 직접 사용할 것인지를 정해야 합니다. 판매 목적이면 토지와 공사원가는 재고자산으로, 자가사용 목적이면 토지와 건물은 유형자산으로 처리합니다. 자가사용 건물 공사비는 사용 가능한 상태가 되기 전까지 건설중인자산에 모으고, 그 시점에 건물로 대체해 감가상각을 시작합니다.

토지와 건물은 함께 취득해도 따로 계산해야 합니다. 토지는 원칙적으로 감가상각하지 않고, 건물은 내용연수에 걸쳐 감가상각합니다. 부가가치세도 토지 공급의 면세, 토지 관련 매입세액 불공제, 건물 관련 과세 여부를 구분해야 합니다.

IAS 2는 판매를 위해 보유하거나 생산 중인 자산을 재고자산으로 보고, 원가와 순실현가능가치 중 낮은 금액으로 측정합니다. IAS 16은 생산·공급·임대·관리 목적으로 한 기간을 초과해 사용할 유형자산을 다룹니다.

계약 당시의 목적과 실제 사업계획, 분양계획, 내부 승인자료를 함께 보관하세요. 계정 이름만 용지 또는 토지로 정하는 것보다 보유 목적을 설명할 수 있어야 합니다.

회계상 토지와 건물은 분리된 자산입니다. 계약서에서 가격을 나눴더라도 그 금액이 경제적 실질을 반영하는지 확인하고, 필요하면 독립된 감정평가액이나 관측 가능한 상대가치를 사용해 총 취득가액을 합리적으로 배분합니다.

토지 배분액 = 총 배분대상 취득원가 × 토지 상대가치 ÷ (토지 상대가치 + 건물 상대가치)

건물 배분액 = 총 배분대상 취득원가 × 건물 상대가치 ÷ (토지 상대가치 + 건물 상대가치)

예를 들어 총 배분대상 취득원가가 1,000,000,000원이고, 신뢰할 수 있는 상대가치가 토지 700,000,000원, 건물 300,000,000원이라면 회계상 배분 예시는 다음과 같습니다.

이 비율은 설명용입니다. 실제 안분에는 계약일의 감정평가, 거래 조건과 회사의 회계정책을 사용해야 합니다.

부가세법 시행령 제64조의 기준시가·감정평가액 등에 따른 안분은 토지와 건물 등을 함께 공급할 때 건물의 부가세 공급가액을 계산하는 세법 규정입니다. 매수자의 회계상 취득원가 배분과 목적이 같다고 보고 기계적으로 복사하면 안 됩니다.

자가사용 유형자산의 원가는 구입가격, 환급되지 않는 세금, 자산을 의도한 장소와 상태에 이르게 하는 직접 관련 원가를 포함합니다. 판매 목적 재고자산도 매입원가, 전환원가와 현재의 장소·상태에 이르게 한 기타 원가를 포함합니다.

양수자가 대신 부담한 양도자의 세금처럼 비정상적인 계약조건은 계정과 세무 효과를 별도로 검토해야 합니다. 모든 부대비용을 일괄적으로 토지 원가에 넣지 마세요.

원문의 토지 200,000,000원과 직접 관련 부대비용 10,000,000원 사례를 유지하되, 토지만 취득하고 부대비용 전액이 토지에 직접 귀속된다고 가정하겠습니다.

부대비용에 부가세가 포함됐다면 공제 가능한 매입세액과 토지 관련 불공제 매입세액을 먼저 구분한 뒤 원가를 확정해야 합니다. 판매 목적이면 토지 대신 회사의 재고자산 계정체계에 맞는 개발용 토지 등을 사용합니다.

자가사용 건물은 의도한 방식으로 사용할 수 있는 장소와 상태에 이르기까지 직접 관련 원가를 건설중인자산에 누적합니다.

공사비 지급 시 기본 구조는 다음과 같습니다.

판매 목적 건물은 같은 지출을 미완성부동산 등 재고자산 원가에 모읍니다. 재료비·노무비·제조간접비는 IAS 2의 매입원가·전환원가·기타 원가 기준으로 배분하고, 비정상 낭비와 판매비는 원가에서 제외합니다.

공사와 같은 기간에 발생한 이자를 모두 원가에 넣을 수는 없습니다. IAS 23에 따라 의도한 사용이나 판매를 준비하는 데 상당한 기간이 필요한 적격자산이고, 취득·건설·제작에 직접 관련된 차입원가여야 합니다.

자본화는 다음 세 조건이 모두 충족될 때 시작합니다.

1. 자산 지출이 발생합니다.
2. 차입원가가 발생합니다.
3. 자산을 의도한 용도나 판매 상태로 준비하는 활동을 수행합니다.

적극적인 개발 활동이 장기간 중단되면 자본화를 중단하고, 필요한 활동이 실질적으로 모두 끝나면 종료합니다. 특정 부분을 독립적으로 사용할 수 있다면 부분별 종료 시점도 검토하세요.

토지 매입용 대출이라는 이유만으로 준공 때까지 모든 이자를 토지 원가에 넣으면 안 됩니다. 토지 개발 활동, 건물 공사, 중단 기간과 자산 목적을 나눠 계산해야 합니다.

부가가치세법 제26조는 토지의 공급을 면세 대상으로 두고, 제39조는 면세사업 관련 매입세액과 대통령령상 토지 관련 매입세액을 공제하지 않도록 합니다. 시행령 제80조는 토지 취득·형질변경·택지 조성, 토지만 사용할 목적으로 취득한 기존 건물의 철거, 토지 가치를 현실적으로 증가시키는 비용 등에 관련된 매입세액을 규정합니다.

회계상 토지·건물 원가 안분, 매출 단계의 건물 공급가액 안분, 매입 단계의 공통매입세액 안분은 서로 다른 계산입니다. 같은 비율을 자동 적용하지 마세요.

건물이 경영진이 의도한 방식으로 가동될 수 있는 장소와 상태에 이르면 건설중인자산을 건물·구축물 등 본계정으로 대체합니다.

감가상각은 사용가능시점부터 시작합니다. 사용승인일, 공사완료일과 실제 입주일이 다를 수 있으므로 필수 인허가, 시운전, 인수 문서와 남은 공사의 중요성을 함께 판단하세요. 사용할 준비가 끝났는데 내부 일정 때문에 입주를 미뤘다는 이유만으로 감가상각을 늦출 수는 없습니다.

토지는 건물과 분리해 관리하고 원칙적으로 감가상각하지 않습니다.

판매 목적 부동산은 준공 시 미완성부동산을 완성부동산 재고로 대체합니다. 아직 팔리지 않았다는 이유만으로 유형자산 건물로 바꾸거나 감가상각하지 않습니다.

분양된 부분과 미분양 부분의 원가는 실제 면적, 개별 원가, 상대 판매가치 등 합리적이고 일관된 기준으로 배분하고 근거를 남겨야 합니다.

• 보유 목적에 따라 재고자산·유형자산·투자부동산 범위를 정했나요?
• 토지와 건물의 취득가액을 신뢰할 수 있는 기준으로 분리했나요?
• 취득부대비용을 토지·건물·금융비용·기간비용으로 구분했나요?
• 건설중인자산 또는 미완성부동산 원가가 계약·기성청구와 일치하나요?
• 차입원가 자본화의 시작·중단·종료일을 기록했나요?
• 토지 관련 불공제 매입세액과 건물 관련 매입세액을 구분했나요?
• 공통비와 공통매입세액의 안분 근거를 보관했나요?
• 자가사용 건물의 사용가능일과 감가상각 개시일을 확인했나요?
• 판매용 완성부동산의 미분양 원가와 순실현가능가치를 검토했나요?

토지 매입부터 건물 준공까지의 회계처리는 보유 목적에서 시작합니다. 판매 목적이면 개발용 토지와 미완성·완성부동산을 재고자산으로 관리하고, 자가사용 목적이면 토지와 건설중인자산을 분리한 뒤 사용가능시점에 건물로 대체해 감가상각합니다.

토지·건물 취득가액 안분, 취득부대비용, 적격 차입원가, 토지 관련 매입세액과 건물 부가세를 각각 구분하세요. 준공일이라는 한 날짜보다 자산의 목적, 실제 사용가능상태와 분양 여부가 결산 계정을 결정합니다.

• IFRS Foundation IAS 2: 재고자산
• IFRS Foundation IAS 16: 유형자산
• IFRS Foundation IAS 23: 차입원가
• 국가법령정보센터 부가가치세법 제26조: 토지 공급 면세
• 국가법령정보센터 부가가치세법 제29조: 토지·건물 일괄 공급 과세표준
• 국가법령정보센터 부가가치세법 제39조: 공제하지 않는 매입세액
• 국가법령정보센터 부가가치세법 시행령 제64조: 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우
• 국가법령정보센터 부가가치세법 시행령 제80조: 토지 관련 매입세액