사무실 전대차는 전대차계약서만 작성한다고 끝나지 않습니다. 원래 임대차계약에서 전대가 허용되는지 확인하고, 임차료와 관리비의 실제 공급자가 누구인지 구분한 뒤, 보증금·부가가치세·원상복구 의무를 각각 회계에 반영해야 합니다.
가장 먼저 볼 것은 계약 권한입니다. 그다음 세금계산서 발급 주체와 매입세액 공제 요건, 마지막으로 회사가 적용하는 회계기준을 확인하세요. 월세 1건을 처리하더라도 이 세 가지가 다르면 분개가 달라질 수 있습니다. 이 글은 2026년 7월 13일 기준 현행 법령과 공식 회계기준을 확인해 작성했습니다.
전대차란 무엇이며 누구의 동의가 필요한가요?
전대차는 임차인이 임차물의 전부 또는 일부를 제3자에게 다시 사용·수익하게 하는 계약입니다. 원래 임대인과 임차인의 임대차는 유지되고, 임차인과 전차인 사이에 별도의 전대차 관계가 생깁니다.
민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 다만 민법 제632조는 건물 임차인이 건물의 소부분을 다른 사람에게 사용하게 하는 경우 제629조부터 제631조까지를 적용하지 않는 예외를 둡니다.
따라서 사무실 일부 전대는 언제나 임대인 동의가 필요 없다거나 모든 전대차는 반드시 동의가 있어야 유효하다고 일률적으로 말하기 어렵습니다. 원래 계약의 전대 금지 조항, 실제 사용 면적과 독립성, 건물 관리규정, 사업자등록 서류를 함께 봐야 합니다. 분쟁을 줄이려면 면적이 작더라도 임대인의 서면 동의 또는 전대 허용 특약을 확보하는 편이 안전합니다.
국세청의 사업자등록 안내는 임차 사업장에 임대차계약서 사본을 요구합니다. 전대차 사업장에 대해서는 세무서 안내에 따라 전대차계약서와 건물주의 전대동의서를 추가로 확인할 수 있으므로, 등록 전에 관할 세무서의 제출서류를 확인해 주세요. 국세청 사업자등록 제출서류 안내와 전대차계약 제출서류 안내를 함께 참고할 수 있습니다.
계약 전에 확인할 항목
| 구분 | 확인할 내용 | 남길 증빙 |
|---|---|---|
| 원래 임대차 | 전대 금지·허용, 용도, 기간, 해지 조건 | 원 임대차계약서 |
| 임대인 의사 | 전대 범위, 기간, 전차인, 업종 허용 | 전대동의서 또는 특약 |
| 전대 목적물 | 층·호수·전용면적·공용면적·좌석 등 경계 | 도면, 사진, 인도확인서 |
| 금액 | 보증금, 임차료, 관리비, 공과금, 부가세 | 전대차계약서, 산출표 |
| 종료 조건 | 중도해지, 원 계약 종료 시 처리, 보증금 반환 | 계약 조항 |
| 시설 | 인테리어 승인, 원상복구 범위와 기준 시점 | 공사승인서, 현황 사진 |
세금계산서는 누가 누구에게 발급하나요?
상업용 사무실의 임대용역이 부가가치세 과세 대상이고 전대인이 실제로 전차인에게 임대용역을 공급한다면, 전대인은 전차인에게 공급가액과 부가가치세를 구분한 세금계산서를 발급하는 구조가 일반적입니다. 건물주는 원 임대차에 따라 원 임차인에게, 원 임차인은 전대차에 따라 전차인에게 각각 실제 공급관계에 맞는 증빙을 발급합니다.
부가가치세법 제32조는 과세 재화나 용역을 공급하는 사업자가 공급받는 자에게 세금계산서를 발급하도록 정합니다. 따라서 건물주가 전차인에게 직접 임대용역을 공급하지 않았는데도 편의상 전차인 명의로 증빙을 받는 방식은 실제 계약관계와 맞지 않을 수 있습니다.
전차인이 받은 부가가치세를 공제하려면 세금계산서만 있으면 되는 것은 아닙니다. 부가가치세법 제38조의 사업 관련 매입세액에 해당하고, 제39조의 불공제 사유에 해당하지 않아야 합니다. 면세사업과 과세사업을 함께 하거나 업무와 무관한 공간이 섞여 있다면 공통매입세액 안분도 검토해야 합니다.
관리비와 공과금은 어떻게 구분하나요?
관리비는 계약서의 이름보다 실제 공급 내용을 봅니다.
- 전대인이 청소·보안·공용공간 관리 등을 묶어 제공하고 대가를 받는다면 임대 관련 공급대가인지 검토합니다.
- 전기·수도·통신의 실제 공급자가 전차인에게 직접 청구한다면 해당 공급자의 증빙을 받습니다.
- 전대인이 먼저 지급한 금액을 다시 청구한다면 공급 주체, 배분 기준, 청구액과 원증빙의 일치 여부를 확인합니다.
- 임차료와 관리비를 계약서와 세금계산서에서 구분하되, 명목만 나눠 부가가치세 처리를 달리하면 안 됩니다.
면적, 인원, 계량기, 실제 사용량 중 어떤 기준으로 관리비를 나누는지 계약서에 적어 두면 월별 정산 차이를 줄일 수 있습니다.
전차인의 임차료 분개는 어떻게 하나요?
다음은 월 임차료 공급가액 750,000원, 부가가치세 75,000원, 합계 825,000원을 지급한 단순 예시입니다. 전차인이 과세사업에 해당 공간을 사용하고 매입세액 공제 요건을 충족한다고 가정합니다.
| 계정과목 | 차변 | 대변 |
|---|---|---|
| 지급임차료 | 750,000 | |
| 부가세대급금 | 75,000 | |
| 현금 또는 미지급금 | 825,000 |
이 분개는 월 임차료를 당기 비용으로 인식하는 단순 사례입니다. 일반기업회계기준에서 운용리스 비용으로 처리하거나, K-IFRS 제1116호의 단기리스 등 인식 면제를 적용하는 상황을 전제로 이해해야 합니다.
K-IFRS 적용기업은 원칙적으로 12개월을 초과하는 리스에 사용권자산과 리스부채를 인식합니다. 따라서 매월 지급액 전부를 지급임차료로 처리하지 않고 리스부채 상환, 이자비용, 사용권자산 감가상각으로 나눌 수 있습니다. IFRS Foundation의 IFRS 16 공식 안내도 리스이용자가 대부분의 리스에서 사용권자산과 리스부채를 인식한다고 설명합니다.
전대인의 임대수입 분개는 어떻게 하나요?
같은 825,000원을 전대인이 전차인에게 받았다면 단순 분개는 다음과 같습니다.
| 계정과목 | 차변 | 대변 |
|---|---|---|
| 현금 또는 미수금 | 825,000 | |
| 임대수입 | 750,000 | |
| 부가세예수금 | 75,000 |
전대인이 건물주에게 지급하는 원 임차료와 전차인에게 받는 전대수입은 서로 다른 계약에서 발생합니다. 두 금액을 자동으로 상계해 차액만 수익이나 비용으로 기록하지 말고, 적용 회계기준의 표시·상계 요건을 확인해 각각 기록하는 것이 기본입니다.
K-IFRS에서 중간 임대인은 원 리스와 전대리스를 함께 분석해야 합니다. 원 리스가 단기리스 인식 면제를 적용한 경우 전대리스는 운용리스로 분류하지만, 그 밖의 경우에는 건물 자체가 아니라 원 리스에서 생긴 사용권자산을 기준으로 금융리스인지 운용리스인지 판단합니다. 단순 월세 수입 분개만으로 전대리스 회계가 끝나지 않을 수 있습니다.
보증금은 어떻게 회계 처리하나요?
반환 조건의 보증금은 지급 시점에 전액 비용이나 수익이 되지 않습니다. 전차인은 회수할 권리를 자산으로, 전대인은 반환 의무를 부채로 기록합니다.
전차인이 보증금 30,000,000원을 지급한 경우
| 계정과목 | 차변 | 대변 |
|---|---|---|
| 임차보증금 | 30,000,000 | |
| 현금 | 30,000,000 |
전대인이 보증금 30,000,000원을 받은 경우
| 계정과목 | 차변 | 대변 |
|---|---|---|
| 현금 | 30,000,000 | |
| 임대보증금 | 30,000,000 |
장기간 무이자로 수수하는 보증금은 적용 회계기준에 따라 최초 공정가치와 현재가치 측정이 필요할 수 있습니다. 명목금액과 공정가치의 차이가 유의적인지, 그 차이를 리스 관련 금액으로 어떻게 처리할지 회사의 회계정책과 계약 조건을 확인해 주세요.
전대차 간주임대료는 어떻게 계산하나요?
전대는 부가가치세법 시행령 제65조 제2항에 따라 전대보증금에서 임차 시 지급한 전세금 또는 임차보증금을 뺀 보증금 차액을 기준으로 간주임대료를 계산합니다. 부가가치세법 제29조 제10항 제1호의 전세금 또는 임대보증금 수령 요건에 해당하면, 간주임대료는 전대인이 임의로 선택하는 항목이 아니라 시행령 제65조의 법정 산식으로 계산한 공급가액을 반드시 포함해야 합니다. 시행령 제65조 제1항의 일반 임대 계산식은 다음과 같습니다.
간주임대료 공급가액
= 해당 기간의 전세금 또는 임대보증금
× 과세대상 기간 일수
× 계약기간 1년의 정기예금 이자율
÷ 365(윤년은 366)사업자가 부동산을 임차해 다시 임대하는 전대라면 위 법정 산식의 보증금은 시행령 제65조 제2항의 보증금 차액으로 바꿔 계산합니다.
전대차 간주임대료 공급가액
= (전대보증금 - 전대 부분에 대응하는 원 임차보증금)
× 과세대상 기간 일수
× 정기예금 이자율
÷ 365(윤년은 366)원 임차 공간 중 일부만 전대한다면 원 임차보증금 전액을 빼는 것이 아닙니다. 직접 사용하는 부분과 전대 부분에 대응하는 보증금을 시행령의 배분 방식에 따라 나눠야 합니다.
2026년 7월 13일 확인 기준 부가가치세법 시행규칙 제47조의 정기예금 이자율은 연 3.1%입니다. 이 비율은 개정될 수 있으므로 각 예정신고기간 또는 과세기간 종료일 현재 값을 다시 확인해야 합니다.
일부 전대 계산 예시
원 임차보증금이 100,000,000원이고, 그중 전대 면적에 대응하는 금액이 50,000,000원이라고 가정하겠습니다. 전대보증금은 70,000,000원, 과세대상 기간은 91일, 적용 이자율은 3.1%입니다.
간주임대료 공급가액
= (70,000,000 - 50,000,000) × 91 × 3.1% ÷ 365
= 약 154,575원실제 계산에서는 면적 배분의 타당성, 보증금 변동일, 신고기간 일수, 원 단위 처리, 겸용 면적을 확인해야 합니다. 간주임대료는 현금으로 받은 월세와 성격이 다르므로 세금계산서 발급과 부가가치세 부담 방식도 월 임차료와 구분해 세무대리인과 확인해 주세요.
원상복구 의무는 언제 회계에 반영하나요?
전대차계약에 원상복구 조항이 있다면 퇴거할 때 비용을 기록하는 것으로 끝나지 않을 수 있습니다. 계약 체결과 시설 변경으로 현재의 법적·의제 의무가 생겼고, 자원 유출 가능성이 높으며 금액을 신뢰성 있게 추정할 수 있다면 충당부채 인식을 검토합니다.
IFRS Foundation의 IAS 37 공식 안내는 현재 의무, 자원 유출 가능성, 합리적 측정 요건을 충족할 때 충당부채를 인식하도록 설명합니다. 일반기업회계기준 적용기업은 제14장 충당부채, 우발부채 및 우발자산을, K-IFRS 적용기업은 제1037호와 제1116호를 함께 확인해야 합니다.
원상복구 예상액을 검토할 때는 다음 자료를 남겨 두세요.
- 계약 시작 시점과 공사 완료 시점의 사진
- 철거·폐기·운반 범위를 적은 견적서
- 물가와 공사 범위를 반영한 예상 지출액
- 원 임대인과 전대인 중 누가 어떤 부분을 부담하는지 정한 조항
- 전차인에게 다시 부담시킬 수 있는 금액과 회수 가능성
- 계약 갱신이나 면적 변경 시 추정액 재검토 기록
단지 미래에 인테리어를 바꿀 계획이 있다는 이유만으로 충당부채를 잡지는 않습니다. 보고기간 말 현재의 의무가 존재하는지부터 판단해야 합니다.
전대차 월마감 체크리스트
- 원 임대차와 전대차의 기간·면적·금액이 일치하는지 확인합니다.
- 임대인 동의서 또는 전대 허용 특약을 보관합니다.
- 임차료와 관리비의 실제 공급자와 배분 기준을 확인합니다.
- 세금계산서의 공급자·공급받는 자·공급가액·세액·작성일을 확인합니다.
- 과세사업, 면세사업, 업무무관 사용을 구분해 매입세액 공제 여부를 판단합니다.
- 원 임차료와 전대수입을 자동 상계하지 않습니다.
- 보증금의 지급·수취·반환 내역을 계약별 보조부와 대조합니다.
- 부가가치세 신고 때 간주임대료와 부동산임대공급가액명세서를 확인합니다.
- K-IFRS 적용기업은 원 리스 사용권자산과 전대리스 분류를 재검토합니다.
- 계약 종료가 가까워지면 원상복구 범위와 충당부채 추정액을 갱신합니다.
자주 묻는 질문
건물주가 아니라 전대인에게 받은 세금계산서도 공제할 수 있나요?
전대인이 실제 임대용역 공급자이고 전차인이 과세사업을 위해 해당 공간을 사용하며 적법한 세금계산서를 받았다면 매입세액 공제를 검토할 수 있습니다. 면세사업 사용, 사실과 다른 세금계산서, 사업과 무관한 사용 등 불공제 사유가 없는지도 함께 확인해야 합니다.
관리비는 전부 지급임차료로 처리해도 되나요?
계약과 실제 공급 내용에 따라 다릅니다. 임대 대가, 공용관리 서비스, 개별 공과금의 공급자와 배분 기준을 구분해야 합니다. K-IFRS 적용기업은 리스 요소와 비리스 요소의 분리 여부도 검토할 수 있습니다.
원 임대차가 끝나면 전대차도 자동으로 유지되나요?
전대차는 원 임대차의 존속과 밀접하게 연결됩니다. 적법한 전대에서 민법 제631조가 보호하는 범위가 있지만, 종료 사유와 당사자 관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 계약서에 원 임대차 종료 시 전대차 종료, 사전 통지, 보증금 반환 순서를 명확히 두고 법률 검토를 받는 편이 안전합니다.
마무리: 계약, 세금계산서, 회계기준을 같은 순서로 확인하세요
사무실 전대차의 실무 오류는 대부분 계약관계와 증빙 명의, 회계 분개가 서로 다를 때 생깁니다. 원 임대차의 전대 권한을 확인하고 실제 공급관계에 맞춰 증빙을 받은 다음, 회사의 적용 회계기준에 따라 임차료·리스·보증금·원상복구를 나누어 기록해 주세요.
